זיכרון דברים בעסקת מקרקעין - בעד ונגד

בוודאי שאלתם את עצמכם מדוע מרבית עורכי הדין העוסקים בתחום המקרקעין מייעצים ללקוחותיהם לוותר על שלב זיכרון הדברים ולעבור ישר לחתימה על ההסכם הסופי.
חשוב לדעת שעמדה זו נובעת בעקבות פסיקת בית המשפט העליון, אשר הפיחה בזיכרון הדברים רוח חיים והוא בעל תוקף משפטי מחייב כחוזה לכל דבר.
אני רוצה להדגיש שלכותרת "זיכרון דברים" אין כל חשיבות ומה שיקבע בסופו של דבר זהו תוכן המסמך, גם אם חסרים בזיכרון הדברים פרטים מסוימים, הם ניתנים להשלמה ואינם פוגמים בתוקפו.
אני סבור שלזיכרון הדברים יש יתרונות וחסרונות עבור כל אחד מהצדדים וחשוב לדעת אותם בטרם מחליטים אם להתפתות לערוך מסמך כזה או לאו.

מדוע כדאי לחתום על זיכרון דברים? מוכר של דירה ירצה להבטיח שהקונה שהביע רצון לרכוש את הדירה אכן יחתום על הסכם בסופו של יום ולא יחזור בו , כך גם לגבי הקונה, אשר לא רוצה לפספס את העסקה - זיכרון דברים יכול להוות עבורו יתרון שכן הוא "סוגר" עם המוכר את פרטי העסקה מבלי לחשוש שעד לחתימה על הסכם סופי יחזור בו המוכר או ינהל משא ומתן נוסף על המחיר כי יש לו הצעה גבוהה יותר.

מדוע לא כדאי לחתום זיכרון דברים? קונה אשר חותם על זיכרון דברים, טרם ביצע עורך הדין את הבדיקות המתחייבות, יכול למצוא עצמו מחויב לרכוש נכס שבו פגם מהותי , כאשר עקב הפגם ו/או המגבלות החלות על אותו נכס, כלל לא כדאי לרכוש אותו שכן שוויו נמוך באופן משמעותי מהמחיר עליו הוסכם .
חשוב לזכור שברכישת נכס מקרקעין, לא די בביקור בנכס והתרשמות ממנו, חשוב לבדוק האם הנכס הינו בעלות או חכירה והאם אין בו פגם מהותי או מגבלה , כגון עיקול , בנוסף יתכן ועל הנכס גם קיים פגם שהינו נסתר מן העין, כגון צו הריסה או חריגות בנייה .
גם עבור המוכר חתימה על זיכרון דברים עלולה להתברר כמסוכנת מכיוון שהקונה עלול "לרוץ " ולרשום הערת אזהרה על הנכס מכוח זיכרון הדברים שנחתם.

אם כך מה עושים ?
לשונאי הסיכון, אשר אינם חוששים "לאבד" את העסקה, עדיף שלא לחתום על זיכרון דברים ולמסור לעורכי הדין את המלאכה של ניסוח חוזה מוסכם, שעליו יחתמו הצדדים לאחר ביצוע כל הבדיקות הנדרשות.
אולם למי שבוחר לחתום על זיכרון דברים, כדאי שיעשה זאת בתבונה באמצעות עורך דין. לאוהבי הסיכון אשר חוששים לאבד את העסקה ולא מתכוונים להשאיר את המלאכה בידי איש מקצוע (עורך הדין) חשוב להוסיף בזיכרון הדברים הסתייגות שלפיה זיכרון הדברים מותנה בתקינות כל הבדיקות הנדרשות וכי לא קיים מניע משפטי או תכנוני לביצוע העסקה ו/או בכדאיותה. ובמידה וקיימת מניעה כזו אשר לא ניתן להתגבר עליה בפרק זמן סביר של 14 יום, כי אז במקרה כזה, יהיה זיכרון הדברים בטל ומבוטל, ולאף צד לא תהיה טענה או תביעה נגד הצד השני.
כמו כן, יש להכניס בזיכרון הדברים סעיף האוסר על הקונה לרשום הערת אזהרה ו/או כל רישום אחר מכוח זיכרון הדברים ושעליו להמתין לחוזה סופי ומחייב.

עו"ד סיטרוק יוסף, בוגר תואר במשפטים, חבר לשכת עורכי הדין בישראל, ובעל ניסיון עשיר בתחום הנדל"ן, המקרקעין והמשפט המסחרי.
http://sitruk-law.com/ 08-8647685 ysitruk1@walla.com