המדריך המקוצר לרכישת דירה

זיכרון דברים- טעות נפוצה בקרב האוכלוסייה היא שלזיכרון דברים אין תוקף מחייב. בתקדימים משפטיים נקבע מפורשות כי לזיכרון דברים תוקף מחייב שאינו פחות מזה של כל הסכם אחר.
לא הכותרת "זיכרון דברים" או "הסכם" היא הקובעת את מהות המסמך אלא תוכנו של ההסכם ורמת הפירוט שלו. ככל שהפרטים בזיכרון הדברים רבים ובהירים יותר וככל שהצדדים התכוונו ליצור יחסים מחייבים כך ייחשב זיכרון הדברים כהסכם מחייב לכל דבר ועניין.

חשוב לדעת שמבחינה משפטית אין חובה לערוך זיכרון דברים ובפרוש ניתן ואף מומלץ לדלג על זיכרון הדברים ולחתום ישירות על הסכם מלא ומפורט שנערך בידי עורך דין.
אם הצדדים לעסקה חוששים ומבקשים להבטיח שהצד השני לא יחזור בו מהעסקה בפרק הזמן הדרוש לעורכי הדין לערוך את ההסכם ולבצע את כל הבדיקות הנחוצות, ניתן לערוך זיכרון דברים ולקבוע כי במידה ויתברר שמצב הדירה מבחינה משפטית או תכנונית אינו מאפשר את ביצוע העסקה או שהצגת הדירה על ידי המוכר תתגלה כבלתי אמינה, יהיה הקונה רשאי לחזור בו מהתחייבויותיו.

פירוט הנכס- חשוב לפרט ככל האפשר את פרטי הנכס ,חשוב לציין אם הדירה כוללת דברים נוספים כגון חניה, מחסן, גג וגינה וכן חלק ברכוש המשותף.
הערת אזהרה- הערת אזהרה הינה הערה אשר נרשמת ברישומי הנכס (בדרך כלל בטאבו) ובאה להזהיר כל רוכש פוטנציאלי אחר שהנכס בשלבי מכירה. חשוב לרשום את הערת האזהרה בטאבו בשלב מוקדם ככל האפשר לאחר חתימת ההסכם.
מועד המסירה-יש לציין את מועד מסירת החזקה בנכס לידי הקונה ומהן הסנקציות במקרה בו המוכר מאחר מעבר לאיחור סביר במסירת החזקה, מצד שני, חשוב שתישמר גמישות מסוימת לגבי מועד המסירה באופן שפיגור סביר של מספר ימים במסירת החזקה לא יגרור מיידית סנקציות חריפות כנגד המוכר.
לוח התשלומים- לוח התשלומים נקבע בהתחשב במספר גורמים כגון: המועדים בהם יעמדו כספים לרשות הקונה, מועד מתן הלוואה שייטול הקונה מבנק למשכנתאות, גובה המשכנתא של הקונה והתוכניות שלו לגביה (האם מסלק/גורר/ מקפיא) ועוד.
ככלל מקובל שבחתימת ההסכם או במועד סמוך לו משלם הקונה כ- 10%-15% ממחיר הנכס, 10%-15% יישארו לסוף העסקה, כלומר למועד המסירה ובין המועדים הללו משולמים 70-80% מהמחיר בתשלום אחד או במספר תשלומים.

מסים- חשוב לבחון את נושא מיסוי העסקה עוד בטרם נכנסו הצדדים למשא ומתן וזאת על מנת לבחון את כל כדאיות העסקה ולתכנן את העסקה בצורה נכונה מבחינה מיסוי.
מסירת הדירה לרוכש-התשלום האחרון למוכר מתבצע במעמד מסירת הנכס לידי הקונה והמצאת כל האישורים הנדרשים מהמוכר להעברת הזכויות בנכס מהמוכר לקונה.
במעמד מסירת החזקה בנכס נפגשים הצדדים בדירה וממלאים פרוטוקול מסירה בו יפרטו את מצב הדירה. במידה וקיים פגם כלשהו בדירה, יש לציין זאת בפרוטוקול. אם לא הוסכם אחרת בחוזה, על המוכר למסור לקונה את הדירה במצב טוב ותקין.

רישום הזכויות על שם הרוכש -כאשר רוכשים דירה, מלבד הדירה עצמה רוכשים גם את הזכויות המשפטיות על אותה דירה . לאחר מסירת הדירה לקונה, חותמים הצדדים על כל המסמכים המאפשרים לעורך הדין לבצע העברת הזכויות בטאבו (או בכל מקום בו זכויות המוכר רשומות)

לאחר קבלת הדירה אל תשכחו לוודא עם עורך הדין שלכם שהזכויות אכן הועברו על שמכם.


עו"ד סיטרוק יוסף, בוגר תואר במשפטים, חבר לשכת עורכי הדין בישראל, ובעל ניסיון עשיר בתחום הנדל"ן, המקרקעין והמשפט המסחרי.
http://sitruk-law.com/ 08-8647685 ysitruk1@walla.com